La surface hors d’œuvre (SHO) est un concept fondamental dans le domaine de l’immobilier, souvent confondu avec la surface habitable. Comprendre sa signification et son calcul vous permet d'appréhender les aspects techniques et financiers de votre bien avec plus de précision. En effet, la SHO est un élément déterminant dans la fixation du prix de vente, le calcul des charges locatives, l'obtention de prêts immobiliers et d'assurances, ainsi que lors de projets de rénovation ou d'extension.
Définition précise de la surface hors d’œuvre
La SHO représente la surface totale d’un bien immobilier, incluant les murs extérieurs, les parties communes et les espaces non habitables. Elle est généralement exprimée en mètres carrés (m²). Elle englobe la superficie totale du bien, y compris les éléments qui ne sont pas nécessairement habitables, comme les murs, les escaliers, les couloirs, les caves, les garages, etc.
Différences entre la SHO et la surface habitable
La SHO est distincte de la surface habitable, qui se limite aux espaces réellement habitables et exclut les murs, les escaliers, les couloirs et les parties communes. La SHO est donc toujours supérieure à la surface habitable. Par exemple, un appartement de 80 m² de surface habitable peut avoir une SHO de 100 m², en incluant les murs, les parties communes et les éléments non habitables.
Éléments inclus dans la SHO
- Murs extérieurs : Ils délimitent la surface totale du bien, y compris les murs intérieurs et extérieurs.
- Parties communes : Hall d'entrée, cage d'escalier, ascenseur, coursives, etc.
- Espaces non habitables : Caves, sous-sols, combles non aménagés, garages intégrés au bien, etc.
- Balcons et terrasses couverts : Ils sont généralement inclus dans la SHO, tandis que les balcons et terrasses non couverts sont souvent exclus.
Éléments exclus de la SHO
- Balcons et terrasses non couverts : Ils sont généralement exclus de la SHO, mais peuvent être mentionnés séparément dans la description du bien.
- Garages indépendants : Les garages qui ne sont pas intégrés au bien et qui sont accessibles de l'extérieur sont généralement exclus de la SHO.
- Terres et jardins : Les terres et jardins ne sont pas inclus dans la SHO.
Méthodes de calcul de la surface hors d’œuvre
Le calcul de la SHO peut se faire selon différentes méthodes, chacune avec ses avantages et ses inconvénients.
Calcul manuel
La méthode manuelle est une approche traditionnelle et simple. Elle consiste à mesurer chaque pièce et chaque élément du bien à l’aide d’un mètre ruban, puis à additionner les surfaces. Cette méthode est appropriée pour les biens de petite taille et de configuration simple, mais elle peut être fastidieuse et sujette aux erreurs pour les biens plus grands ou complexes.
Calcul par logiciel
Les logiciels de calcul de la SHO utilisent des plans 2D du bien et des algorithmes pour déterminer automatiquement la surface hors d’œuvre. Cette méthode est plus précise et plus rapide, notamment pour les biens complexes, comme les maisons à plusieurs étages ou les appartements avec des configurations atypiques. Des logiciels spécialisés comme PlanRadar ou Archifiltre proposent des fonctionnalités de calcul de la SHO et peuvent être utilisés par les professionnels de l'immobilier, les architectes et les particuliers.
Applications pratiques de la SHO
La SHO est un élément crucial dans de nombreuses situations liées à l'immobilier, tant pour les particuliers que pour les professionnels.
Détermination du prix de vente
La SHO est un facteur déterminant dans la fixation du prix de vente d’un bien immobilier. Les professionnels de l'immobilier et les agences immobilières utilisent généralement la SHO pour comparer les biens similaires et établir un prix juste et équitable. Par exemple, deux appartements avec une surface habitable similaire peuvent avoir un prix de vente différent si leurs surfaces hors d’œuvre sont différentes, en raison de la présence de balcons, de terrasses ou de parties communes de taille différente.
Calcul des charges locatives
En copropriété, la SHO est utilisée pour calculer la part de charges locatives que chaque propriétaire doit payer. Les charges locatives comprennent les frais de chauffage, d'eau, d'entretien, d'électricité, etc. Plus la SHO est importante, plus la part de charges sera élevée. La SHO est donc un facteur important à prendre en compte lors de la location d'un appartement en copropriété.
Obtention de prêts immobiliers et assurances
Les banques et les compagnies d'assurance utilisent la SHO pour déterminer le montant des prêts immobiliers et des assurances. Une SHO plus importante peut entraîner des taux d'intérêt et des primes plus élevés, car le bien est considéré comme plus grand et plus coûteux à assurer. En France, la SHO est notamment utilisée pour le calcul de l'assurance habitation.
Travaux de rénovation et extension
La SHO est également utile lors de projets de rénovation ou d'extension d'un bien immobilier. Elle permet de connaître la surface disponible et d'évaluer les coûts liés aux travaux. Par exemple, la SHO peut être utilisée pour déterminer si un bien dispose d'une surface suffisante pour accueillir un agrandissement ou pour planifier une rénovation en fonction de la surface disponible.
Cas particuliers et exceptions
Le calcul de la SHO peut être plus complexe dans certains cas spécifiques.
Bâtiments anciens
Dans les bâtiments anciens, la SHO peut être difficile à déterminer en raison de la présence de murs en pierre, de caves et de combles non aménagés. Il est important de prendre en compte les caractéristiques spécifiques de ces bâtiments et de consulter un professionnel pour obtenir une estimation précise.
Bâtiments atypiques
Les bâtiments atypiques, comme les maisons en forme de L, les maisons à plusieurs niveaux ou les appartements avec un étage en mezzanine, peuvent également poser des difficultés de calcul de la SHO. Il est important de tenir compte des spécificités de chaque bien et de se référer aux normes et aux règles applicables en matière de calcul de la SHO.
Cas particuliers en france
En France, la SHO est particulièrement importante dans le cadre de la loi Carrez, qui oblige les vendeurs à déclarer la surface habitable des appartements et des maisons. Cette loi vise à éviter les litiges entre acheteurs et vendeurs et à garantir la transparence des transactions immobilières. La SHO peut être utilisée pour le calcul de la surface habitable, mais il est important de respecter les règles spécifiques de la loi Carrez.
Outils et ressources pour la SHO
Pour vous aider à calculer la SHO et à mieux comprendre ses implications, il existe de nombreux outils et ressources disponibles.
Logiciels de calcul de la SHO
De nombreux logiciels de calcul de la SHO sont disponibles sur le marché, comme PlanRadar , Archifiltre ou Autodesk Revit . Ces logiciels utilisent des plans 2D du bien et des algorithmes pour calculer automatiquement la SHO, ce qui peut s'avérer très utile pour les professionnels de l'immobilier, les architectes et les particuliers. De nombreux logiciels proposent également des fonctionnalités supplémentaires, comme la création de plans 2D et 3D, la gestion de projets, le suivi des dépenses, etc.
Sites web et articles de référence
De nombreux sites web et articles de référence fournissent des informations détaillées sur la SHO, ses applications pratiques et les règles spécifiques à chaque pays. Vous pouvez consulter les sites web des professionnels de l'immobilier, des architectes, des géomètres et des associations de consommateurs pour obtenir des informations complémentaires.
Professionnels compétents
Si vous avez des difficultés à calculer la SHO ou si vous souhaitez obtenir une estimation précise, vous pouvez consulter un professionnel, tel qu'un architecte, un géomètre ou un expert immobilier. Ces professionnels peuvent vous fournir des conseils et des estimations fiables en fonction des spécificités de votre bien et des règles applicables dans votre pays.
La SHO est un élément crucial de la compréhension d'un bien immobilier, tant pour les acheteurs que pour les vendeurs. En vous familiarisant avec sa définition, ses méthodes de calcul et ses applications pratiques, vous serez en mesure de prendre des décisions éclairées et de garantir la transparence des transactions immobilières.